Обращение взыскания на единственное жильё по договору ипотеки: возможности и противоречия правовых норм

Нередко обязательства заемщиков по договорам займа, кредита обеспечиваются ипотекой – залогом недвижимого имущества. Иногда происходит так, что для удовлетворения требований кредитора в собственности у должника имеется только единственное жильё, порядок обращения взыскания на которое регламентирован статьей 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ). Так, согласно ст. 446 ГПК РФ, взыскание не может быть обращено на жилое помещение (его части), принадлежащее должнику на праве собственности, если для должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением жилого помещения (его части), которое является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Таким образом, взыскание на принадлежащее должнику единственное жилое помещение (его часть) может производиться только в случае, если такое жилое помещение (его часть) является предметом ипотеки.

В настоящей статье будет рассмотрено обращение взыскания на единственное жилье, которое является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу).

Интересна позиция Конституционного суда РФ по данному вопросу. Так, в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. N 11-П разъяснено, что существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного жилья (его части).

Сравнительно недавно обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в соответствии с п.1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), т.е. только в случае целевого кредита (займа): на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Однако в российской юридической практике существуют такие случаи и способы толкования норм права, которые приводят к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Например, в Определении Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 80-В12-2 п.1. ст. 78 Закона об ипотеке судом толкуется в совокупности с п.2 ст.6 и п.1 ст. 50 указанного Закона. Верховным судом сделан вывод, что «обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной».

Такой же подход имеется в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 года по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, в котором суд прямо указал, что из п.1 и п.2 ст. 60,п.1 ст. 50 Закона об ипотеке следует, что «залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст. 78 Закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны».

Анализ судебной практики показывает, что обращение взыскания на единственное жилье, которое является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу), возможно, но спорно, особенно с учётом приведённого постановления Конституционного суда РФ. Тем более, имеется достаточное количество судебной практики, в которой суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту (займу).

Выводы о том, что обращение взыскания на единственное жильё, являющееся предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу),  возможно и правомерно, в конечном итоге могут привести к тому, что должник лишиться единственного места для жилья.

Законодателю необходимо как можно чётче и детальнее регламентировать данный вопрос, внеся соответствующие изменения в Гражданский процессуальный кодекс РФ, а также в Закон об ипотеке.